Een terugblik op wat we afgelopen jaar gedaan hebben, voor onze huurders in Breda en Tilburg.
En een vooruitblik op wat we nog willen bereiken. We hebben 7 ambities waar we aan werken, met een duidelijk einddoel voor 2020.
We zitten nu op de helft. In dit jaarbeeld leest u over onze vorderingen.
Bestuur WonenBreburg
2018 stond voor onze organisatie in het teken van het behalen van de doelen uit ons ondernemingsplan. De resultaten mogen er zijn, zoals ook te lezen is in dit jaarbeeld. Wij zijn trots op het derde jaar op rij waarin heel veel zittende huurders geen huurverhoging hebben gehad, de oplevering van circa 250 nieuwe huurwoningen en de kwaliteitsimpuls in ons bezit door groot onderhoud en verduurzaming. Daarmee denken wij onze huurders en woningzoekenden een steun in de rug te hebben gegeven. Het is mooi om te zien dat de verbetering van de dienstverlening ook zo ervaren wordt door onze huurders; zij geven ons een hogere waardering.
Mooi op weg, maar wij zijn er nog niet. Er valt nog veel te doen. Gelukkig zijn er veel actieve huurders en maatschappelijke partners in Breda en Tilburg die samen met ons werken aan leefbare wijken. En uiteraard ook dankzij zoveel betrokken en deskundige collega’s. Zij maken het mogelijk en voeden ons elke dag weer met nieuwe ideeën en inspiratie om ook de volgende stappen te zetten.
Wij kijken terug op een mooi jaar met hoopgevende resultaten en gaan er vol tegenaan om ook in 2019 onze doelen te behalen voor onze huurders en woningzoekenden.
Caroline Timmermans – Hans Pars – Leo Schuld
Wim Leerves
Onze huurders moeten betaalbaar kunnen (blijven) wonen. Wim Leerves, voorzichter van Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg: “We verdelen de pijn. Steeds meer huurders krijgen 0% en anderen meer verhoging om op de streefhuur te komen.”
Onze huurders moeten betaalbaar kunnen (blijven) wonen. Heeft de corporatie aan die afspraak met de Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg in 2018 voldaan? Eind 2014 heeft WonenBreburg het Akkoord Betaalbaarheid afgesloten met de Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg (SHW). “We zijn nu vier jaar verder en zijn tevreden met het verloop”, vertelt SHW-voorzitter Wim Leerves.
“Het Akkoord Betaalbaarheid is erop gericht dat WonenBreburg ook op termijn voldoende huurwoningen beschikbaar heeft voor mensen die het krap hebben”, legt Wim uit. “Daarom hebben we met elkaar afgesproken dat betaalbaarheid altijd voorop staat. Gevolgd door voldoende beschikbaarheid van die sociale huurwoningen.”
In 2018 kregen 13.000 huurders geen huurverhoging. Daar meet Wim het succes van het akkoord aan af: “We verdelen de pijn. Steeds meer huurders mogen een verhoging van 0 procent verwachten. Daarentegen krijgen huurders bij wie de huidige huur het verst onder de streefhuur ligt, een forsere huurverhoging. Daarmee gaan zij een huur betalen die bij de woning hoort.”
Voldoende beschikbare sociale huurwoningen zijn noodzaak. Een gemakkelijke opgave is dat niet, weet ook Wim. “Er zijn nog altijd meer betaalbare huurwoningen nodig, ook al komt WonenBreburg de afspraken na die zijn gemaakt met de gemeentes Breda en Tilburg in de Taskforce Betaalbaar Wonen. Daarnaast wringt de schoen ook goed op het gebied van onderhoud. Daar moet telkens de moeilijke afweging worden gemaakt tussen betaalbaar wonen en de woonkwaliteit. Het sociale hart laten kloppen: dat blijft ook in 2019 de uitdaging waar WonenBreburg voor staat.”
Disclaimer
Deze site is het beste te bekijken m.b.v. Chrome, Firefox of Safari. U gebruikt momenteel Internet Explorer. Punten en komma’s in getallen zijn op USA-weergave te zien en dus omgewisseld.
BetaalbaarheidEinddoel 2020: We willen 4 jaar achter elkaar de huur gemiddeld niet meer verhogen dan met inflatie. (Inflatie 2018: 1,4%).
Dat is nu voor tweede jaar op rij gelukt.
Gemiddelde huurverhoging 2018
Zonder inkomensafhankelijke huurverhoging
Gemiddelde huurverhoging 2018
Inclusief inkomensafhankelijke huurverhoging
Huishoudens met huurverlaging
2017: 951 huurders
Huishoudens zonder huurverhoging (0%)
2017: ruim 13.698 huurders
Huishoudens met huurverhoging
2017: 10.455 huurders
Ontruimingen vanwege huurachterstand in 2018
in 2017: 68
Huurachterstand in % van de totale huuromzet
in 2017: 1,7%
Joke de Kock en Natasja van Loon
De veiligheid van een eigen thuis is het allerbelangrijkst voor mensen met financiële problemen. Door een intensieve samenwerking met schuldhulpverlening worden schulden vroeg gesignaleerd en is het aantal huisuitzettingen 60% minder dit jaar.
“Het taboe rondom financiële problemen is bepaald niet kleiner geworden.”
“Huurachterstand is een duidelijk signaal dat er meer aan de hand is”, zegt Joke de Kock, manager schuldhulpverlening van de gemeente Tilburg. Het is één van de redenen waarom WonenBreburg huurders actief doorverwijst naar de gemeente. “We willen een duurzame relatie met iedere huurder. Onze aanpak om met huurders in gesprek te blijven, is maatwerk. Elk verhaal is anders, daar hebben we in ons incassoproces begrip voor”, vertelt Natasja van Loon, teamleider huurincasso. “Zo hebben onze medewerkers afgelopen jaar een stress-sensitiviteitstraining gevolgd. Door de huurder zelf te laten vertellen wat er nodig is, brengen we hem of haar in beweging.”
WonenBreburg is bovendien begonnen met de proef ‘vroegsignalering huurschulden’. Huurders met of zonder huurachterstand krijgen vrijwillige hulp aangeboden. Natasja: “We doen er alles aan om contact te leggen met huurders, zeker wanneer zij te laat de huur betalen.” Met succes: in 2018 zijn er bij WonenBreburg in Tilburg slechts 18 uitzettingen geweest, een jaar eerder waren dat er nog 43. “Een geweldige prestatie”, vindt ook Joke. “Terwijl het taboe rondom financiële problemen bepaald niet kleiner is geworden. Nu het weer goed gaat met de economie, voelt het voor mensen als falen wanneer zij niet rond kunnen komen.”
Sinds eind 2018 attendeert WonenBreburg nieuwe huurders ook actief op de hulp van de gemeente. “We bieden een consult aan”, legt Joke uit. “Eén van onze medewerkers kijkt een keer mee naar het huishoudboekje van de huurder, en laat zien op welke toeslagen de huurder bijvoorbeeld recht heeft.”
BeschikbaarheidEinddoel 2020: 1000 betaalbare nieuwe sociale huurwoningen. We zitten nu op circa 400 woningen. Afgelopen jaar hebben we er 247 opgeleverd.
Van onze huurwoningen zijn passend toegewezen aan de doelgroep
Woningen in groot onderhoud
Afgerond
In uitvoering
In voorbereiding
Woningen verkocht
36 sociale huurwoningen en 53 vrije sector woningen (dure huur)
Wij verkopen vooral en vrijwel alleen niet-strategisch vastgoed.
We zijn zeer terughoudend met het verkopen van sociale-huurwoningen.
De opbrengst wordt gebruikt voor het bouwen van nieuwe sociale-huurwoningen.
In 2018 brachten wij 20 sociale huurwoningen vanuit terugkoopverplichtingen terug in de sociale verhuur.
Nieuwbouw 2018 in beeld
Grootonderhoudsproject in Tilburg aan 96 galerijwoningen verdeeld over twee flatgebouwen met als bouwjaar 1967. Van gas naar stadsverwarming en koken op inductie.
Acht galerijflats, in de wijk Geeren-Noord in Breda, 305 woningen, deels in 2018 opgeleverd, afronding in 2019. Van gas naar elektrisch koken en voor iedere huurder een individuele aansluiting op het warmtenetwerk van Ennatuurlijk.
Wesley
Betaalbaar wonen in een nieuwbouwwoning. Het is mogelijk aan het Paletplein in Tilburg waar WonenBreburg 40 sociale huurappartementen realiseerde. Een van de gelukkige bewoners is Wesley van Beers (25).
“Iedereen heeft tegelijkertijd dezelfde start. We lopen allemaal met pakken laminaat te sjouwen en staan met emmers verf in de lift. Zo leer je elkaar al snel kennen.”
Ruim zes jaar stond Wesley ingeschreven, een dik jaar geleden nam zijn zoektocht naar een eigen woning serieuze vormen aan. “Ik woonde nog bij mijn ouders en had geen haast. Daarom heb ik niet gekozen voor de eerdere twee woningen die ik mocht bezichtigen, omdat ik wist dat hier gebouwd werd. Over dit project was ik direct enthousiast. Alles wat ik nodig heb, is aan dit pleintje gevestigd. Daarbij: alles is nieuw. Perfect, als je het mij vraagt.”
Het feit dat hij als zelfstandig ondernemer – Wesley is dj - dit appartement kan huren, maakt hem trots. “Ik ben WonenBreburg oprecht dankbaar voor deze mogelijkheid. Dat ik van mijn inkomsten kan leven, weet ik. Maar het is toch spannend om een ander daarvan te overtuigen. Ik heb mijn financiën goed op een rij gezet; er was geen reden om ‘nee’ te zeggen.”
Op basis van de plattegrond en een bezichtiging van één van de appartementen, gaf Wesley zijn voorkeur aan voor eenzelfde woning. Zijn eerste eigen stek zag hij pas op de dag van de sleuteloverdracht. Na het tekenen van het contract, kreeg hij van onze mutatieopzichter een rondleiding door zijn woning. “Dat was hartstikke gezellig. Alles is duidelijk uitgelegd.”
“Ik heb ook nog een handgeschreven kaartje ontvangen van de corporatie: ja, ik voelde me zeker welkom.”
Samen met zijn vriendin, die deze zomer bij hem intrekt, toverde hij het kale appartement al om in een warm thuis. “Het feit dat je zelf, samen met vrienden en familie, in de woning aan het klussen bent, maakt het al eigen. Maar zij zorgt straks met de aankleding en accessoires voor een thuis – daar heb ik geen gevoel voor”, lacht hij.
Via Woning in Zicht vond Andy de Kroon (24) zijn eerste eigen woning. Zijn ouderlijk huis ruilt hij nu in voor een knus appartement in een kleinschalig complex aan het Park de Horion in Tilburg.
“Het appartement, maar zeker ook de locatie zijn helemaal naar mijn zin!”
Al sinds zijn 18e staat Andy ingeschreven bij Woning in Zicht. Toen deze woning beschikbaar kwam, twijfelde hij geen moment en reageerde.
“Ik was nummer acht op de lijst. Gelukkig hebben de zeven woningzoekenden voor mij, stuk voor stuk afgezien van de woning.”
Want voor Andy was het meteen duidelijk: hier wilde hij wel wonen. Wat hem het meest aansprak? De locatie dichtbij de binnenstad, maar ook dat leuke barretje tussen de woonkamer en de keuken, het balkon en de aparte slaapkamer. “Ik ben er gewoon heel blij mee”, concludeert hij lachend.
Op het contact met WonenBreburg heeft Andy niets aan te merken. “Het is allemaal heel soepel verlopen”, vertelt hij. “Ik heb daar geen klachten over. Tijdens de rondleiding met een medewerker bleken er in de badkamer wat kleine reparaties nodig te zijn. Zo zijn er een aantal tegeltjes vervangen. Ook is het hele appartement grondig schoongemaakt, dat was wel nodig. Toen ik de sleutels kreeg, konden we dus meteen zelf aan de slag.”
De kale ruimte heeft hij ondertussen al met zijn vader en opa onder handen genomen: de muren zijn gewit en er ligt nieuw laminaat in de kamers. Zo wordt het huis langzaam maar zeker zijn thuis. “Een goed begin van het nieuwe jaar, wat mij betreft!”
De eigen plek van Andy
DienstverleningAls dat niet kan, laten we onze huurders weten wanneer dat wel gebeurt.
Wij zijn online bereikbaar, via telefoon, in de woonwinkel en in de wijk.
Reparatieverzoeken via het web
Dat is 20% van het totaal
Telefoontjes afgehandeld
Whatsapp contacten afgehandeld
% Online klantcontacten
% reparaties in 1 keer goed
Marco Wilting, wijkgebonden vakman
‘Huurders met een reparatieverzoek willen snel en adequaat geholpen worden, weet Marco Wilting. “We proberen zoveel mogelijk reparaties in één keer goed te doen. Daar hebben we afgelopen jaar extra op gestuurd.”
Tevreden huurders die in een woning kunnen wonen die schoon, heel en veilig is. Daar werkt ons eigen onderhoudsbedrijf dag en nacht aan.
Huurders met een reparatieverzoek willen snel en adequaat geholpen worden, weet Marco Wilting. De allround timmerman van ons onderhoudsbedrijf komt al 12,5 jaar bij onze huurders over de vloer om kleine en grote klussen uit te voeren. “We proberen zoveel mogelijk reparaties in één keer goed te doen. Daar hebben we afgelopen jaar extra op gestuurd. Dat betekent onder meer dat we altijd met een goed gevulde bus vertrekken. Alle materialen voor veelvoorkomende reparaties hebben we standaard bij ons. Zo komen we niet voor verrassingen te staan.”
Wijkgebonden vakman In 2018 is WonenBreburg wijkgericht gaan werken en sturen. Marco is als vakman onderdeel van een wijkteam. “Concreet betekent het dat ik alleen maar ingepland wordt voor reparatieverzoeken in mijn wijk. Tegelijkertijd heb ik elke dag een half uur tot driekwartier ruimte in mijn planning om meer ad hoc een klus op te pakken voor buurtbeheerders, woonconsulenten of mutatieopzichters.”
Ze herkennen me als ik in een complex rondloop. Bovendien leer ik de panden nóg beter kennen, waardoor ik sneller weet waar het probleem schuilt.
Voor de huurder ziet Marco veel voordelen van een wijkgebonden vakman. Daarnaast draagt de werkwijze volgens Marco ook bij aan een betere dienstverlening vanuit de organisatie als geheel. “Tijdens de weekstart houden de verschillende collega’s in de wijk elkaar op de hoogte van wat er gebeurt. Zodoende ben ik meer betrokken bij de organisatie en onze huurders.”
Ik voel me meer ‘WonenBreburger’.
Wijkgericht Werken en Sturen werpt zijn vruchten af
Frits Jansen, Manager Dagelijks Onderhoud
"De vakmannen zijn sinds dit jaar ook grotendeels gekoppeld aan een wijk. Zij kennen de wijk, de woningen en veel van onze bewoners. Andersom kennen de bewoners hen ook en spreken hen gemakkelijker aan. Dit is fijn voor de vakmannen, maar helpt met name de bewoners enorm. We zijn hierdoor bereikbaarder, efficiënter, klantgerichter én goedkoper (o.a. door besparing op reistijd).
Deze wijziging is ingezet met Wijkgericht Werken en Sturen, dat we dit jaar gestart zijn. En werpt zijn vruchten af."
Succesvolle wijkenAantal actieve bewonersgroepen is niet lager dan bij start Ondernemingsplan
Aantal actieve vrijwilligers per wijk is 10% hoger dan bij start Ondernemingsplan
Uitgegeven aan leefbaarheid
Uitgegeven per woning
Uitgegeven in % van de
nettohuur in 2018
Aantal Commissie van Huurders
Commissie van Huurders groei/afname
Klankbordgroepen
Klankbordgroepen groei/afname
Vrijwilligers
Vrijwilligers groei/afname
De toename zit in een aantal nieuwe vrijwilligers en voor een groter deel in betere registratie.
Organisatiestructuur: 1 maart 2019.
Dat vindt Ruud van den Broek, rayonopzichter technische vragen en klachten van huurders en collega’s.
“We delen veel meer informatie met elkaar. Ook kleine dingen die op het eerste gezicht niet van belang lijken, maar in het grotere plaatje juist onze dienstverlening naar de huurder verbeteren.”
Ruud van den Broek behandelt als rayonopzichter technische vragen en klachten van huurders en collega’s. “Als een huurder een nieuwe keuken wil, een aanbouw wil plaatsen of een muurtje wil slopen, kom ik op bezoek”, legt hij uit. “Dat geldt ook voor extra’s, zoals een schutting, waar een aanvullende huurovereenkomst voor wordt afgesloten."
"Dagelijks ontmoet ik onze huurders dus in hun woningen. Mijn belangrijkste opdracht? Duidelijkheid scheppen over de mogelijke oplossing, ook als dat betekent dat ik ‘nee’ moet verkopen.”
Samen met onder meer de buurtbeheerder, woonconsulent, vakman en medewerker huurincasso deelde Ruud afgelopen jaar een werkplek. Alle kennis over de wijk en haar huurders is hierdoor verzameld onder één dak. Een stuk effectiever, vindt Ruud. De lijntjes worden letterlijk korter nu collega’s van verschillende afdelingen de mogelijkheid hebben om ook te focussen op een specifiek werkgebied. We zien elkaar vaker. Hierdoor ontstaat er een meer natuurlijke manier van samenwerken, omdat alle collega’s beter weten wat er gebeurt in de wijk.” Door wijkgericht werken en sturen gaat sparren haast vanzelf, merkt hij.
“We delen veel meer informatie met elkaar. Ook kleine dingen die op het eerste gezicht niet van belang lijken, maar in het grotere plaatje juist onze dienstverlening naar de huurder verbeteren.”
Bijkomend voordeel is dat onze rayonopzichters dankzij het wijkgericht werken de woningen op hun duimpje kennen. Ze weten dus direct wat er wel en niet mogelijk is. Omdat ook onze vakmannen wijkgericht werken, is een paar extra ogen en oren meestal snel ter plaatse. “Dat komt onze communicatie richting de huurder zeker ten goede”, merkt Ruud.
“Bovendien zal het de huurder opvallen dat ze vaker dezelfde persoon over de vloer krijgen. Dat schept extra duidelijkheid en wordt gewaardeerd.”
Ruud van den Broek
Jack Wagtmans
“Ik hoop en verwacht dat huurders komend jaar gaan ervaren wat een wijkteam voor ze kan betekenen. Steeds vaker in één keer het goede antwoord. En een beargumenteerd ja of nee.” Jack Wagtmans over het samengaan van Vastgoed, Wonen, Dagelijks Onderhoud en Huurincasso in één wijkteam.
“Eerder werd meer centraal bepaald wat er nodig is, nu zijn de wijk en het wijkteam meer bepalend.”
We zitten met alle disciplines bij elkaar in het wijkteam. We bespreken de signalen die uit de wijk komen. Als er actie nodig is en het kan binnen de begroting dan kunnen we als wijkteam zelf gaan beslissen.
Van de buurtbeheerder in ons wijkteam kreeg ik te horen dat de entree van een van onze complexen echt een schilderbeurt nodig heeft. Deze is wel in kaart gebracht, maar nog niet opgenomen in de begroting. We kijken dan of wij vinden dat deze zoveel prioriteit heeft dat de schilderbeurt dit jaar uit een algemene pot betaald kan worden of dat de klus meteen wordt ingepland voor 2020.
Veel is natuurlijk wel al ingepland vanuit een kwaliteitscontrole. Eens in de drie jaar controleren wij het bezit, buitenzijde, installaties en algemene ruimtes. Daar komt een conditiescore uit, is die hoger dan vier dan komen woningen in aanmerking voor onderhoud. Vaak gaan we bij conditiescore drie al aan de slag. Wat daarbuiten nog nodig is, bepalen we samen met het wijkteam.
“Eerder werd meer centraal bepaald wat er nodig is, nu is de wijk en het wijkteam meer bepalend.”
Het kost nu even meer tijd, omdat je meer kennis deelt onderling en samen tot besluiten komt. Voorheen werkten we meer in eilandjes. De begroting was van vastgoed.
De planning en begroting zijn nu van de wijk en daarmee dichterbij de huurders. Het gezamenlijk belang is simpel en duidelijk: de wijk en de huurder.
“Ik hoop en verwacht dat huurders dit gaan ervaren komend jaar. Steeds vaker in één keer het goede antwoord. En een beargumenteerd ja en nee.”
Je moet regisseur worden van je wijk, weten wat er speelt, op leefbaarheid, op onderhoud, op vastgoed. Als wijkteam kun je dan met alle kennis samen beslissen. En daarna je besluiten dan beter uitleggen aan huurders.
Een veilig thuis voor kinderen is niet vanzelfsprekend voor een groot aantal kinderen in Brabant.
Reden genoeg voor Caroline Timmermans, bestuurder bij WonenBreburg, om zich samen met collega’s actief in te gaan zetten om daar waar het kan kindermishandeling en huiselijk geweld te stoppen. In samenwerking met de Regionale taskforce kindermishandeling regio Hart van Brabant is invulling gegeven aan het project safe@home. De oproep is naar alle andere woningcorporaties in Brabant om hier ook actief mee aan de slag te gaan.
“Ik hecht hier groot belang aan. De uitspraak ‘er is maar één iemand nodig om kindermishandeling te stoppen’ is zo raak.”, zo valt Caroline met grote betrokkenheid meteen met de deur in huis.
“Wij zijn actief in de wijken, onze medewerkers horen en zien veel, komen bij mensen thuis. Wij kunnen actief bijdragen aan de aanpak van dit grote veiligheidsprobleem.”
“Samen met Sterk Huis en Kadera hebben we afgelopen jaar een werkwijze opgezet. Ons hele wijkteam Tilburg Noord (ca 30 medewerkers) is getraind op signaleren, herkennen en hoe te handelen. Daarnaast zijn drie aandachtsfunctionarissen voor onze wijkteams in Tilburg opgeleid om de signalen (objectief) te bespreken en is een stappenplan hoe te handelen opgesteld.”
Jessie van Dijk, woonconsulent Team Noord, vult aan: ”Iedereen van wijkteam Tilburg Noord is getraind, dus buurtbeheerders en consulenten, maar ook opzichters, vakmannen en verhuurmedewerkers.”
“De kunst is het gesprek aan te gaan met de bewoner en dan niks te vinden, geen oordeel te hebben. En dat doe je door je zorg uit te spreken. Je zorgt dat je niet tegenover elkaar komt te staan, maar naast elkaar.”
“Op het moment dat iemand een signaal heeft, wordt dat besproken met de aandachtsfunctionaris. En dan wordt bepaald of we moeten gaan melden aan Veilig Thuis.”
Caroline vervolgt stellig: “Mijn streven is verdere uitrol binnen onze wijkteams in Tilburg en Breda. Alle wijkteams worden getraind en ook in Breda komen er aandachtsfunctionarissen. Het zou geweldig zijn als we deze aanpak ook met onze collega-woningcorporaties in Tilburg en Breda kunnen delen en verder uitrollen.”
“Daarnaast wil ik mogelijkheden onderzoeken hoe dit verder vorm te geven met onze co-makers. Zij komen ook dagelijks binnen bij onze huurders.”
De Regionale Taskforce Kindermishandeling regio Hart van Brabant (taskforcekindermishandeling@tilburg.nl) jaagt de aanpak van kindermishandeling aan.
Caroline Timmermans en Jessie van Dijk
Duurzaamheid & MVOZo dragen we bij aan duurzaamheid en houden we de woonlasten betaalbaar.
Verduurzaming door vermindering van het aantal EFG-labels
(Huidige stand is 15,7% EFG-labels)
Einddoel 2020: 12% of minder EFG-labels
Medewerkers met arbeidsbeperking
MVO einddoel 2020: 10 medewerkers met arbeidsbeperking
Resultaat: meer dan 1800 panelen, besparing van ruim 400.000 kWh. Dit is het totale elektraverbruik van 137 huishoudens. En een totale besparing van 230 ton CO2.
Een project waarbij we zonnepanelen op bestaande woningen hebben geplaatst, in samenwerking met gemeente. Belangrijkste doel is woonlastenverlaging, net als vergroening van het bezit.
In Tilburg heeft 22% van onze huurders die het aanbod kregen, aangegeven dat ze zonnepanelen wilden, in totaal 159 woningen. Het zijn woningen die we geselecteerd hebben, die de komende jaren niet in aanmerking komen voor grootonderhoud en waarvan de daken geschikt zijn.
In totaal zijn er 1332 panelen geplaatst wat een besparing van 293.000 kWh oplevert (vergelijk: dit is het totale elektraverbruik van 100 huishoudens). De totale CO2-besparing bedraagt 167 ton.
In Breda heeft 11% van de huurders die het aanbod kregen, aangegeven dat ze zonnepanelen wilden, in totaal 68 woningen. Ook hier betreft het woningen die we geselecteerd hebben, die de komende jaren niet in aanmerking komen voor grootonderhoud en waarvan de daken geschikt zijn.
In Breda zijn er ongeveer 500 panelen geplaatst wat een besparing van 110.000 kWh oplevert. De totale CO2-besparing bedraagt 62 ton.
Hoe staat het met onze eigen CO2-voetafdruk? De totale CO2-uitstoot in 2017 van onze corporatie was 1.412 ton. Omgerekend per fte is dat 5,21 ton. Ter compensatie moeten dan ruim 250 bomen een jaar lang groeien.
Hoe staat het met onze eigen CO2-voetafdruk? Medewerkers van ruim 25 corporaties bogen zich over deze vraag tijdens een kennissessie van WonenBreburg en Portaal, en maakten meteen vervolgafspraken.
WonenBreburg heeft onlangs de CO2-voetafdruk van de eigen organisatie in beeld gebracht. ‘Het is voor het eerst dat je ziet hoe het ervoor staat en waar je aan kunt gaan werken’, zegt Gerwin Coppens. Hij is inkoopadviseur en leider van dit project. ‘De totale CO2-uitstoot in 2017 van onze corporatie was 1.408 ton. Omgerekend per fte is dat 5,21 ton.’ Die getallen komen tot leven als Coppens uitlegt dat ter compensatie van 1 ton CO2-uitstoot één jaar lang 50 bomen moeten groeien. En dat het gebruik van 300 kilo standaardkantoorpapier alleen al zorgt voor 1 ton CO2-uitstoot.
De voetafdruk heeft WonenBreburg gemaakt met de Milieubarometer van Stichting Stimular. Het verzamelen van de gegevens doet de corporatie zelf. ‘Dat is even een klus’, zegt Coppens. ‘Daarvoor gingen voor mij ongeveer 20 collega’s aan de slag. Zo onderzocht de afdeling P&O hoeveel kilometers onze 350 medewerkers in één week declareerden en gaf ICT mij een overzicht van de printafdrukken.’
Wij onderzoeken of we de CO2-uitstoot van onze werkorganisatie kunnen verminderen door te kijken naar kantoorhuisvesting, vervoer en verbruik van materialen.
29 geïnteresseerde woningcorporaties
Iedere corporatie vult een eigen barometer(s)
Stimular berekent het branchegemiddelde
Continu VerbeterenDe wijk als centraal uitgangspunt. Verantwoordelijkheden lager in de organisatie. Gericht op ontwikkeling en verbetering.
Doorstroming medewerkers intern (We zitten op ruim 80% van onze doelstelling)
Einddoel 2020: Jaarlijks gaat 8% van het huidige personeelsbestand een nieuwe uitdaging aan binnen de organisatie.
Opleidingen (79,5%)
Einddoel 2020: Meer dan 75% van medewerkers in vaste dienst volgt een opleiding tussen 2016-2020
Ziekteverzuim (4,8%)
Einddoel 2020: minder dan 3,5% ziekteverzuim
Klachten integriteit
Melding aan vertrouwenspersoon
(werkgerateerd en afgehandeld)
Meldregeling (voorheen klokkenluider)
Incidenten mbt veilig werken
(verbale agressie)
Vrouwen (44%)
Totale formatie
exclusief vacatureruimte per 31-12-2018
Mannen (56%)
Nieuw
Intern doorgestroomd
Uit dienst
Student stages
Corien van der Weele
“De methodiek zorgt ervoor dat Continu Verbeteren een plek krijgt. LEAN werken zit in ons allemaal, het is een manier om problemen op te lossen en werkzaamheden effectiever in te richten.”
Verbeteren is een specialisme. Dat doe je er niet bij, maar dat doe je samen.
WonenBreburg wil zich als high performance organisatie continu verbeteren. In 2018 zijn er dankzij de LEAN-strategie concrete stappen gezet om de prestaties van medewerkers en processen te verhogen.
Als Black Belt is onze informatiseringsadviseur Corien van der Weele de drijvende kracht achter deze verandering. LEAN gaat over het creëren van waarde voor de klant en het elimineren van verspilling. Dankzij opleidingen is afgelopen jaar de bewustwording hiervoor binnen WonenBreburg gegroeid. “De methodiek zorgt ervoor dat Continu Verbeteren een plek krijgt. LEAN werken zit in ons allemaal, het is een manier om problemen op te lossen en werkzaamheden effectiever in te richten.”
Verbeteren brengt verandering met zich mee, maar veranderen is niet per se verbeteren.
Binnen WonenBreburg zijn 19 medewerkers tot Green Belt opgeleid. Zij faciliteren collega’s met verbetertrajecten. “Dat begint met een probleem van de proceseigenaar”, verduidelijkt Corien. “Een projectgroep van betrokken collega’s komt met behulp van de Green Belts met tegenmaatregelen om het gat tussen de huidige en de gewenste situatie te dichten.”
Afgelopen jaar zijn er stappen gezet in het proces van het vervangen van keukens in onze woningen. Door een wijziging in de processtappen is er meer duidelijkheid voor de klant en staat een keuken maximaal vier dagen in het magazijn. Continu Verbeteren betekent dat de ultieme gewenste situatie is dat de leverancier rechtstreeks aan de huurder levert, zonder onze tussenkomst.”
Onze gouden medaille zijn tevreden huurders, blije collega’s en betrokken ketenpartners. We willen dat alle teams in 2019 bezig zijn met verbeteren.
Voor 2019 wil WonenBreburg dat alle teams bezig zijn met verbeteren. Een ambitieuze opgave, realiseert Corien zich. “Maar het zorgt ervoor dat iedereen een bijdrage levert aan onze missie: het huisvesten van mensen met beperkte kansen op de woningmarkt.”
Een extra contactmoment met WonenBreburg biedt vertrekkende huurders extra zekerheid: een warm afscheid voor wie dat op prijs stelt.
Een extra contactmoment met WonenBreburg biedt vertrekkende huurders extra zekerheid.
Elk jaar test WonenBreburg de klanttevredenheid van haar huurders. Ook van de vertrekkende huurders. En binnen een organisatie die continu wil verbeteren, lag hier een kans om de solide 7 verder op te krikken.
Dat het afscheid van onze vertrekkende huurders beter kan, ziet mutatieopzichter Harold Eekels in zijn dagelijkse praktijk. “Na de schriftelijke huuropzegging wordt er een afspraak gemaakt voor een inspectie in de woning om onder meer de technische staat van de woning te beoordelen. Samen bespreken we hoe de huurder de woning netjes achterlaat. Dat is het laatste contactmoment. De sleutels leveren ze later in, in de woonwinkel.”
Koud, omschrijft Christine van Hoof (coördinator verhuur) dat afscheid. Samen met Harold ging ze aan de slag met het verbeteren van dit proces. Met als resultaat: een warm afscheid voor wie dat op prijs stelt. “We hebben middels de LEAN-methodiek het proces in kaart gebracht, om de kansen tot verbetering inzichtelijk te maken.”
Huurders stellen een persoonlijk afscheid van hun woning en de corporatie op prijs.
Die kansen vonden ze in het laatste contactmoment. Hoewel niet alle huurders behoefte hebben aan een persoonlijk afscheid, is er een grote groep die dat juist wel op prijs stelt. Harold: “Daarom laten we de keuze aan de huurder. Wie dat wil levert de sleutel voortaan bij mij of één van mijn collega’s in.”
“Het extra contactmoment met WonenBreburg biedt huurders extra zekerheid”, vult Christine aan. “Ze krijgen direct de bevestiging dat ze de woning goed hebben achtergelaten. Zo weten ze zeker dat ze nadien niet voor verrassingen komen te staan.”
Christine van Hoof en Harold Eekels
Sharon Reniers
“Binnen Continu Verbeteren is de ontwikkeling van de organisatie een belangrijk onderdeel. Sharon Reniers, in 2018 gestart als Adviseur Organisatieontwikkeling, vertelt wat ze daarin ziet in de organisatie: “Verandering is part of the deal. Verandering is de enige constante.”
De grote betrokkenheid valt me op. Bij de huurder en bij elkaar. Samen het voor elkaar krijgen.
Jij bent nieuw hier, waarin zie jij dit terug?
Er is bewust aandacht voor ontwikkeling en er zijn tal van opleidingsmogelijkheden. De functie die ik nu heb, was er daarvoor nog niet, Adviseur Organisatieontwikkeling. Dat betekent dat we het serieus nemen. De start is gemaakt.
De organisatie verandert, alle organisaties veranderen, en dus is het nodig om met ontwikkeling bezig zijn. Het is wel zaak om het niet alleen te roepen, maar nu ook te doen. We gaan nu ook echt aan de slag met de praktijk.
Je kijkt nog fris naar de organisatie wat vind jij de kracht van deze organisatie?
De grote betrokkenheid valt me op. Bij de huurder en bij elkaar. Samen het voor elkaar krijgen.
Opvallend vind ik ook, dat hier gedegen wordt nagedacht hoe het iets het beste aan kunt pakken. Verder is er veel ruimte om te verbeteren en dus ruimte om je vinger op te steken om zaken aan te pakken en verbeteren. Het bestuur wil graag dat mensen zich gaan ontwikkelen. Als jij je wilt ontwikkelen, dan kan het.
Wat is een verbeterpunt?
We moeten doorgaan met leiderschapsontwikkeling en beseffen dat verandering er gewoon is en blijft. Er is makkelijk weerstand tegen verandering, ik hoor dan: “nou nu even rust, kunnen we ons werk doen.” Zo werkt het niet meer. Verandering is part of the deal. Verandering is de enige constante.
Wat is jouw wens hierin voor 2019?
“Flexibiliteit en veerkracht!” Het zou mooi zijn als mensen niet meer bang zijn voor veranderingen. Als jij voldoende vertrouwen hebt in je eigen kunnen, dan kun je een verandering ook aan. Welke dan ook. En dus wil ik een rol spelen in het faciliteren van dat eigen vertrouwen en ontwikkeling. Dat is waar we komende tijd mee aan de slag gaan, ontwikkelplannen voor onze medewerkers.
Als jij voldoende vertrouwen hebt in je eigen kunnen, dan kun je een verandering ook aan. Welke dan ook.
Financieel gezondOntwikkeling managementkosten: 50% van einddoel gehaald.
Besparingen 2017 en 2018 gehaald. Besparingen in 2019 en 2020 moeten nog gerealiseerd worden.
Bij een maandhuur van € 518
Onderhoudskosten 121Totaal uitgaven: 518
Opbrengsten totaal174,6 x miljoen
Onderhoudskosten -40,7
Dit bedrag wordt gebruikt voor investeringen in groot onderhoud en duurzaamheid.
Dit is de rente die we voor onze leningen moeten betalen.
Zo blijven de woningen in goede staat.
Geld dat we bijdragen aan de financiën van het rijk en een bijdrage voor steun aan andere corporaties.
Dit is de waardestijging van ons bezit, op papier. Dus wat onze huizen meer waard zijn geworden, vergelijkbaar met de WOZ-waarde, die maakt dat veel woningen in Nederland meer waard zijn geworden. Dit zijn geen extra inkomsten of opbrengsten.
Dit zijn voor het grootste deel personeelskosten. Zoals kosten voor vakmannen van het Onderhoudsbedrijf, de medewerker van het KCC aan de telefoon.
Hierin zitten ook de kosten voor de huismeesters en woonconsulenten in de wijk.
Hiermee bedoelen we kosten voor schoonmaak, kosten VVE’s, huurgewenning, huurkorting, vergoedingen bij groot onderhoud of herstructurering, betalingsregelingen.
Verder betalen we onroerendezaakbelasting, rioolbelasting en verzekering van de woningen.
Wonen Welzijn ZorgWonenBreburg is er ook voor kwetsbare mensen, mensen die wat extra’s nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen. We hebben onze ambities op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ) vastgelegd in een Koersplan 2018-2020:
Bijzonder wordt gewoon
Ervaringsdeskundige Colin
De dienstverlening aan de groep kwetsbare huurders vraagt in sommige situaties om andere vaardigheden. Communicatie, interpretatie van signalen en elkaar begrijpen is niet altijd vanzelfsprekend. Dit vraagt inzicht.
WonenBreburg heeft in 2018 gebruik gemaakt van een ervaringsdeskundige. De ervaringsdeskundige is voor acht uur per week ingehuurd van RIBW. De ervaringsdeskundige heeft ons geholpen om de ervaringswereld van de kwetsbare huurder beter te begrijpen. Hij heeft ons een spiegel voorgehouden. Dat heeft ons veel nuttige tips en adviezen opgeleverd over de manier van communiceren en bejegening.
Artist's impression Vivianehof, Breda
Goede afspraken en korte lijntjes met de lokale samenwerkingspartners in de wijk of stad zijn van wezenlijk belang hierin. In 2018 hebben we wederom geïnvesteerd in samenwerking. En dat levert veel op.
We zien in wijken die grotendeels uit sociale huurwoningen bestaan een toename van kwetsbare huurders. Dit vraagt om nog betere afspraken met de gemeente en maatschappelijke organisaties om er gezamenlijk voor te zorgen dat kwetsbare mensen een goede nieuwe kans krijgen en de leefbaarheid in deze wijken op pijl blijft.
De wijken waar de sociale huurwoningen staan zijn de afgelopen jaren veranderd. De instromende huurders hebben een andere achtergrond en er wonen meer kwetsbare mensen. De verantwoordelijkheid voor leefbaarheid in deze wijken ligt echter niet alleen bij de corporatie. Door onze positie en ingang naar de bewoners hebben we als corporatie een belangrijke rol op het gebied van signaleren en sociaal beheer. Maar om samen te zorgen voorleefbare wijken waar mensen prettig kunnen wonen, hebben wij anderen nodig die zich eveneens daarvoor verantwoordelijk voelen.
Het is een gezamenlijk belang om hierover met elkaar afspraken over te maken. We moeten we elkaar blijven uitdagen om nieuwe manieren te vinden van samenwerking. Daarbij is het een uitdaging om niet te denken in sectoren of organisatiebelangen, maar op een integrale samen te werken aan sterke wijken waar het fijn is om te wonen. Dat bindt ons allen.
Eind november hebben we onze stakeholders op het gebied van WWZ gevraagd om mee te denken over dilemma’s die we in de praktijk tegenkomen. In een druk bezochte bijeenkomst, merkten we dat er veel positieve energie was en de wil om samen oplossingen te vinden voor de uitdagingen die voor ons liggen. Onder meer op het gebied van huisvesten van kwetsbare mensen in de wijk.
In Breda is er een goede bijeenkomst geweest over de aanpak van mensen met verward gedrag. Er zijn goede gesprekken ontstaan tussen medewerkers van corporaties, MASS-overleggen en gemeente, waarbij dilemma’s zijn gedeeld en vanuit gezamenlijk belang naar het thema is gekeken.
Snelle hulp bij betalingsproblemen kan veel ellende en maatschappelijke kosten voorkomen. Daarom zijn de gemeente Breda, de Bredase woningcorporaties en IMW gestart met de pilot Vroeg Eropaf Breda. Deze partners slaan de handen ineen met Ennatuurlijk, Brabant Water, CZ en coöperatie VGZ om mensen met beginnende betalingsachterstanden weer financieel ‘op de rit’ te krijgen. De essentie is door een proactieve benadering snel in contact te komen met huurders die in financiële problemen zitten.
In Breda zijn de voorbereidingen gestart voor de nieuwe prestatieafspraken tussen corporaties en gemeente (de Alliantie). Het onderwerp WWZ is een belangrijk thema en we streven ernaar om hierover concrete afspraken met elkaar te maken. Ook de zorgaanbieders zijn gevraagd om mee te denken hierover.
In Tilburg hebben corporaties, zorg- en welzijnspartijen en de Gemeente Tilburg onder de vlag “Thuis in de wijk” een aantal projecten benoemd die antwoord kunnen geven op maatschappelijke vraagstukken rondom WWZ. Resultaat is een gedeelde agenda met concrete projecten waar gezamenlijk de schouders onder wordt gezet.
Thebe, ContourdeTwern en WonenBreburg hebben in Tilburg het initiatief genomen voor het project “Fijn Thuis”. Doel is om te onderzoeken hoe ouderen langer zelfstandig thuis kunnen wonen. Er zijn vijf pilotlocaties gekozen in Tilburg waar we samen onderzoeken hoe we deze meerwaarde kunnen bieden. De bewoners worden nadrukkelijk gevraagd om mee te doen.
In Tilburg is de werkgroep Wonen, welzijn en zorg opgericht. Gemeente en de corporaties treffen elkaar regelmatig om te spreken over beleid- en uitvoeringskwesties op het terrein van WWZ in de stad. Ook hebben we een maatwerkboard opgericht waar we gezamenlijk moeilijke situaties bespreken die dringend om een oplossing vragen.
De RvC kijkt terug op een goed jaar. 2018 Was het tweede jaar van het ‘Ondernemingsplan 2017-2020’. Speerpunt in het ondernemingsplan is het betaalbaar houden van de woningen. Met het toepassen van een gematigd huurbeleid is WonenBreburg daar ook in 2018 in geslaagd.
Dat neemt niet weg dat betaalbaarheid ook in 2019 een aandachtspunt blijft. Tegelijkertijd zijn er stevige opgaven op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming. Om ook die ambities te kunnen waarmaken is het – wellicht meer dan ooit – zaak om de schaarse middelen efficiënt en effectief in te zetten, en te zoeken naar ruimte om meer te investeren. De RvC heeft in 2018 onder meer stilgestaan bij de interne beheersing van financiën. Dat draagt weer bij aan het (kunnen) realiseren van de gestelde doelen. De inspanningen van WonenBreburg op dit vlak worden ook herkend; de Autoriteit woningcorporaties sprak waardering uit voor de wijze waarop WonenBreburg verbetersuggesties oppakt.
De RvC vindt het belangrijk het gesprek aan te gaan met stakeholders om de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgave goed te kunnen vervullen. De raad heeft dat ook op zichzelf betrokken en in 2018 extra aandacht gegeven aan zijn (eigen) contacten met stakeholders. Richting huurders(organisaties) spelen de huurderscommissarissen daarbij een centrale rol. Het realiseren van de gestelde doelen kan niet zonder de inzet, betrokkenheid, passie en inbreng van (de vertegenwoordigers van) onze huurders. Wij willen dan ook alle huurders bedanken die zich in 2018 samen met WonenBreburg hebben ingezet voor betaalbaar en prettig wonen in Tilburg en Breda.
Daarnaast wil de RvC aanspreekbaar zijn voor medewerkers van WonenBreburg, en voeling hebben met de praktijk. In 2018 hebben de commissarissen onder meer meegereden op de bus met vaklieden, en zo van nabij ervaren hoe het reparatie onderhoud bij bewoners thuis in zijn werk gaat.
Download hier het Jaarverslag en jaarrekening 2018 van Stichting WonenBreburg (in PDF-formaat):
Jaarverslag & Jaarrekening 2018
Waar wordt een maandhuur aan besteed? Dat is weergegeven in deze grafiek.
Bij een maandhuur van € 527
Onderhoudskosten 166
Wij horen graag waar het beter of anders kan.
Laat het ons weten: (javascript nodig voor e-mailadres)
Raad van Commissarissen
Plannen 2019
